Usufruct Contract in Thailand

Under Thai property law, the right of usufruct is a registered real right that allows a person (the usufructuary) to possess, use, manage, and enjoy the benefits (“fruits”) of immovable property such as land, a house, or a condominium, while ownership remains with another party.

A usufruct must be registered at the Thai Land Office on the title deed to be legally effective against third parties. It may be granted for a fixed term (up to 30 years) or for the lifetime of the usufructuary, and continues to bind future owners until it expires or is extinguished by law.

Learn more: Usufruct explained  |  Download: Thai–English Usufruct Contract  |  Preview: Sample content Usufruct Contract

สัญญาสิทธิเก็บกินในประเทศไทย

ตาม กฎหมายอสังหาริมทรัพย์ของไทย สิทธิเก็บกิน เป็น สิทธิในอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องจดทะเบียน ซึ่งให้บุคคลหนึ่ง (ผู้ทรงสิทธิ) มีสิทธิครอบครอง ใช้ จัดการ และได้รับประโยชน์จากทรัพย์สิน เช่น ที่ดิน บ้าน หรือห้องชุด โดยกรรมสิทธิ์ยังคงเป็นของเจ้าของทรัพย์

สิทธิเก็บกินจะมีผลสมบูรณ์และใช้ยันบุคคลภายนอกได้เมื่อ จดทะเบียนต่อสำนักงานที่ดิน และบันทึกไว้ในเอกสารสิทธิที่ดิน ทั้งนี้อาจกำหนด ระยะเวลาไม่เกิน 30 ปี หรือ ตลอดอายุของผู้ทรงสิทธิ และยังคงผูกพันเจ้าของรายใหม่จนกว่าสิทธิจะสิ้นสุดตามกฎหมาย

อ่านเพิ่มเติม: อธิบายสิทธิเก็บกิน  |  ดาวน์โหลด: สัญญาไทย–อังกฤษ  |  ดูตัวอย่าง: ดูตัวอย่างสัญญาสิทธิเก็บกิน

Superficies Contract in Thailand

In Thai property law, the right of superficies (สิทธิเหนือพื้นดิน) is a registered real right that allows a person (the superficiary) to own or acquire a building or structure on, in, or under land owned by another party. It legally separates building ownership from land ownership.

A superficies must be registered at the Thai Land Office on the land title deed to be effective against third parties. It can be registered on its own or commonly combined with a registered land lease (often up to 30 years) as a practical long-term structure for “leasehold-style” investments.

Learn more: Right of Superficies explained  |  Download: Thai–English Superficies Contract  |  Preview: Sample content Superficies Contract

สัญญาสิทธิเหนือพื้นดินในประเทศไทย

ตาม กฎหมายอสังหาริมทรัพย์ของไทย สิทธิเหนือพื้นดิน เป็น สิทธิในอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องจดทะเบียน ซึ่งให้บุคคลหนึ่ง (ผู้ทรงสิทธิ) มีสิทธิ เป็นเจ้าของหรือได้มาซึ่งอาคาร/สิ่งปลูกสร้าง บน ใน หรือใต้ที่ดินของผู้อื่น โดยแยกความเป็นเจ้าของ “ที่ดิน” ออกจาก “อาคาร” ตามกฎหมาย

สิทธิเหนือพื้นดินจะมีผลสมบูรณ์และใช้ยันบุคคลภายนอกได้เมื่อ จดทะเบียนต่อสำนักงานที่ดิน และบันทึกไว้ในเอกสารสิทธิที่ดิน ทั้งนี้อาจจดทะเบียนเป็นสิทธิเดี่ยว ๆ หรือมักใช้ร่วมกับ สัญญาเช่าที่ดินที่จดทะเบียน (โดยทั่วไปไม่เกิน 30 ปี) เพื่อจัดโครงสร้างการอยู่อาศัย/ลงทุนระยะยาว ในลักษณะ “เช่าระยะยาว”

อ่านเพิ่มเติม: อธิบายสิทธิเหนือพื้นดิน  |  ดาวน์โหลด: สัญญาไทย–อังกฤษ  |  ดาวน์โหลด: ดูตัวอย่างสัญญาสิทธิเหนือพื้นดิน

Right of Habitation in Thailand

Under Thai property law, the right of habitation is a personal real right that grants a person the legal right to reside in a house or building without paying rent to the owner. The right is limited strictly to living in the property and does not include the right to lease it to others.

If any form of rent or compensation is paid for the use of the property, the arrangement is no longer considered a habitation right but is instead legally classified as a lease (tenancy) under Thai law.

The right of habitation may be granted for a fixed period or for the lifetime of the grantee. Where a fixed term is agreed, the maximum duration is 30 years; any longer period stated in the agreement is enforceable for only 30 years. The right may be renewed, with each renewal limited to a further 30-year term from the date of renewal.

Unlike most other real rights in Thailand, the right of habitation is strictly personal. It cannot be transferred to another person and does not pass to heirs by inheritance. The right automatically extinguishes upon the death of the holder, unless it was granted for a fixed term that expires earlier.

สิทธิอาศัยในประเทศไทย

ตาม กฎหมายอสังหาริมทรัพย์ของไทย สิทธิอาศัย เป็น สิทธิในอสังหาริมทรัพย์เฉพาะตัวบุคคล ที่ให้บุคคลหนึ่งมี สิทธิอยู่อาศัยในบ้านหรืออาคารโดยไม่ต้องชำระค่าเช่า แก่เจ้าของทรัพย์ ทั้งนี้สิทธิดังกล่าวจำกัดเพียงการอยู่อาศัยเท่านั้น และไม่รวมถึงสิทธิในการให้เช่าช่วงแก่บุคคลอื่น

หากมีการ ชำระค่าเช่าหรือค่าตอบแทน ไม่ว่าทางตรงหรือทางอ้อม การใช้ทรัพย์นั้นจะไม่ถือเป็นสิทธิอาศัยตามกฎหมาย แต่จะถูกจัดเป็น สัญญาเช่า แทน

สิทธิอาศัยสามารถกำหนดให้มีผล เป็นระยะเวลาหนึ่ง หรือ ตลอดอายุของผู้ทรงสิทธิ ได้ หากกำหนดเป็นระยะเวลา กฎหมายจำกัดไว้ไม่เกิน 30 ปี โดยแม้สัญญาจะระบุระยะเวลานานกว่านั้น ก็มีผลบังคับใช้ได้เพียง 30 ปีเท่านั้น ทั้งนี้สามารถ ต่ออายุสิทธิ ได้ โดยแต่ละครั้งต้องไม่เกิน 30 ปีนับจากวันที่ต่ออายุ

แตกต่างจาก สิทธิในอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นในประเทศไทย สิทธิอาศัยเป็นสิทธิที่ โอนให้ผู้อื่นไม่ได้ และ ไม่ตกทอดทางมรดก สิทธิจะสิ้นสุดลงโดยอัตโนมัติเมื่อผู้ทรงสิทธิเสียชีวิต เว้นแต่จะกำหนดระยะเวลาไว้และสิทธินั้นสิ้นสุดก่อน

Servitude Contract in Thailand

Under Thai property law, a servitude is a registered real right comparable to an easement in common law systems. It is a non-possessory right over immovable property, governed by Sections 1387–1401 of the Thai Civil and Commercial Code.

Section 1387 defines a servitude as a legal burden whereby the owner of one immovable property is required, for the benefit of another immovable property, to tolerate certain acts affecting the land or to refrain from exercising specific ownership rights. A servitude therefore involves at least two separate plots: the servient property (the burdened land) and the dominant property (the benefited land).

A servitude in Thailand may grant various rights and impose corresponding obligations. In practice, it most commonly takes the form of a right of way, allowing access across neighboring land. Other common examples include the right to use a neighboring well, to lay water pipes, drainage systems, electricity lines, or other utilities, to construct irrigation channels, or to impose building or usage restrictions on adjacent land.

Registered servitudes are especially important for landlocked properties—plots with no direct access to a public road. In such cases, a properly registered right of way ensures continuous, enforceable, and legally protected access to the dominant property and remains binding on future owners of the servient land.

สัญญาภาระจำยอมในประเทศไทย

ตาม กฎหมายอสังหาริมทรัพย์ของไทย ภาระจำยอม เป็น สิทธิในอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องจดทะเบียน มีลักษณะใกล้เคียงกับสิทธิจำกัดในที่ดิน (easement) ตามกฎหมายตะวันตก และอยู่ภายใต้ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1387 ถึง 1401

มาตรา 1387 บัญญัติว่า ภาระจำยอมคือกรณีที่อสังหาริมทรัพย์แปลงหนึ่งต้อง ยอมให้มีการกระทำบางอย่างต่อที่ดิน หรือ งดเว้นการใช้สิทธิในกรรมสิทธิ์บางประการ เพื่อประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์อีกแปลงหนึ่ง โดยภาระจำยอมจะเกี่ยวข้องกับที่ดินอย่างน้อยสองแปลง ได้แก่ ที่ดินภาระจำยอม (ที่ดินที่ถูกจำกัดสิทธิ) และ ที่ดินอันมีสิทธิ (ที่ดินที่ได้รับประโยชน์)

ภาระจำยอมในประเทศไทย อาจก่อให้เกิดสิทธิและหน้าที่ในหลายลักษณะ แต่ที่พบได้บ่อยที่สุดคือ ภาระจำยอมทางเดิน ซึ่งให้สิทธิในการผ่านหรือใช้ทางบนที่ดินข้างเคียง นอกจากนี้ยังอาจรวมถึงสิทธิในการใช้น้ำจากบ่อใกล้เคียง การวาง ท่อส่งน้ำ ระบบระบายน้ำ สายไฟ หรือสาธารณูปโภคอื่น การขุดคลองชลประทาน หรือการกำหนด ข้อจำกัดในการก่อสร้างหรือการใช้ที่ดิน

ภาระจำยอมที่จดทะเบียนมีความสำคัญอย่างยิ่งสำหรับ ที่ดินตาบอด ซึ่งเป็นที่ดินที่ไม่มีทางออกสู่ถนนสาธารณะโดยตรง ในกรณีเช่นนี้ การจดทะเบียนภาระจำยอมทางเดินจะช่วยให้การเข้าออกที่ดินเป็นไปอย่าง ต่อเนื่อง มีผลผูกพันทางกฎหมาย และคุ้มครองสิทธิของเจ้าของที่ดินอันมีสิทธิ แม้ที่ดินภาระจำยอมจะเปลี่ยนเจ้าของในภายหลัง

Sap-Ing-Sith (ทรัพย์อิงสิทธิ) in Thailand

The Sap-Ing-Sith Act B.E. 2562 (2019) introduced Sap-Ing-Sith (often explained in English as a registered right to use and benefit from immovable property). When registered at the Thai Land Office, it is treated as a real right recorded on the title, providing stronger protection than an unregistered contractual arrangement.

Sap-Ing-Sith allows the holder to use and obtain benefits from another person’s immovable property for a term of up to 30 years. It can be created only over property with full ownership title, such as chanote land (Nor Sor 4 Jor) and eligible condominium units, and it must be registered to be effective.

Official text (Thai): Sap-Ing-Sith Act B.E. 2562 (PDF)  |  English reference: Sap-Ing-Sith Act (2019) — English overview/translation

Key features of Sap-Ing-Sith

• Created under a special Act (separate from the Civil and Commercial Code).
• Registration at the Land Office is required; it is recorded on the title and treated as a real right.
• Available only for chanote (Nor Sor 4 Jor) land and eligible titled condominium units.
• Maximum term of 30 years; continuation beyond that requires a new agreement and new registration (no automatic renewal).
• May be structured to be transferable and inheritable for the remaining term, subject to the Act and registration requirements.
• At expiry, there is generally no statutory compensation for buildings or improvements unless specifically agreed. A compensation clause is typically a contractual obligation unless reflected in Land Office registration, and may not bind successor owners or remain enforceable after 30 years.

Learn more: Sap Ing Sith Right explained | Download: Thai–English Sap Ing Sith Contract

ทรัพย์อิงสิทธิ (Sap-Ing-Sith) ในประเทศไทย

พระราชบัญญัติทรัพย์อิงสิทธิ พ.ศ. 2562 (2019) ได้กำหนด “ทรัพย์อิงสิทธิ” ซึ่งมักอธิบายว่าเป็นสิทธิที่ให้บุคคลหนึ่งมีสิทธิใช้และรับประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ของผู้อื่น เมื่อ จดทะเบียนต่อสำนักงานที่ดิน แล้ว จะมีสถานะเป็น สิทธิที่จดทะเบียนและบันทึกไว้ในเอกสารสิทธิ ให้ความคุ้มครองที่มั่นคงกว่าข้อตกลงทั่วไปที่ไม่ได้จดทะเบียน

ทรัพย์อิงสิทธิให้ผู้ทรงสิทธิสามารถ ใช้และได้รับประโยชน์ จากอสังหาริมทรัพย์ของผู้อื่นได้ไม่เกิน 30 ปี โดยจัดตั้งได้เฉพาะทรัพย์ที่มี กรรมสิทธิ์สมบูรณ์ เช่น ที่ดิน โฉนด (น.ส.4 จ.) และ ห้องชุดอาคารชุด ที่เข้าเกณฑ์ และต้อง ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียน จึงจะมีผลสมบูรณ์

ตัวบทกฎหมาย (ภาษาไทย): พ.ร.บ.ทรัพย์อิงสิทธิ พ.ศ. 2562 (PDF)  |  อ้างอิงภาษาอังกฤษ: ข้อความ/สรุปภาษาอังกฤษของกฎหมาย

คุณลักษณะสำคัญของทรัพย์อิงสิทธิ

• เป็นสิทธิที่จัดตั้งตาม กฎหมายเฉพาะ (แยกต่างหากจากประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์)
• ต้อง จดทะเบียนต่อสำนักงานที่ดิน และบันทึกในเอกสารสิทธิ จึงมีสถานะเป็น สิทธิในอสังหาริมทรัพย์
• จัดตั้งได้กับ ที่ดินโฉนด (น.ส.4 จ.) และ ห้องชุดอาคารชุด ที่เข้าเกณฑ์
• กำหนดระยะเวลาได้ไม่เกิน 30 ปี; หากจะใช้ต่อโดยทั่วไปต้องทำ สัญญาใหม่และจดทะเบียนใหม่ (ไม่ใช่ต่ออัตโนมัติ)
• สามารถกำหนดให้ โอนและตกทอดมรดก ได้ในระยะเวลาที่เหลือ ทั้งนี้ต้องเป็นไปตามกฎหมายและการจดทะเบียน
• เมื่อสิทธิสิ้นสุดลง โดยทั่วไป ไม่มีกฎหมายกำหนดค่าชดเชย สำหรับอาคาร/สิ่งปลูกสร้าง เว้นแต่ตกลงไว้ เงื่อนไข “ค่าชดเชย” มักเป็นเพียง ข้อผูกพันตามสัญญา หากไม่ถูกบันทึกในการจดทะเบียน และอาจไม่ผูกพันเจ้าของรายต่อไปหรือบังคับใช้ยากเมื่อครบ 30 ปี

เรียนรู้เพิ่มเติม: ทรัพย์อิงสิทธิ คืออะไร? | ดาวน์โหลด: สัญญาทรัพย์อิงสิทธิ ภาษาไทย–อังกฤษ

Various juristic acts and rights relating to immovable property must be made in writing and in Thai script (with or without an accompanying English translation) and must be registered with the competent authority, namely the Department of Lands, in order to be legally complete and enforceable.

นิติกรรมและสิทธิที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ หลายประเภทต้อง จัดทำเป็นหนังสือและเป็นภาษาไทย (อาจมีหรือไม่มีคำแปลภาษาอังกฤษประกอบก็ได้) และต้อง จดทะเบียนต่อหน่วยงานที่มีอำนาจ ได้แก่ กรมที่ดิน จึงจะ สมบูรณ์และใช้บังคับได้ตามกฎหมาย