Thailand land laws governing foreign land ownership

Thailand land laws specify that foreigners can only own land in Thailand pursuant to a treaty. However there is currently no treaty with any country allowing foreigners to own land. In general foreigners are prohibited from owning land and any foreigner illegally owning land (outright or through an agent or nominee) can be sent to prison for a period not exceeding 2 years (section 111 of the Land Code Act). The Thai government created one very restrictive exception for foreign land ownership in section 96 bis Land Code Act (the Land Code Amendment Act B.E. 2542 (1999)). Below the relevant section of the Land Code Act governing foreign land ownership.

CHAPTER 8 / หมวด ๘

Limitation of Foreigners Right in Land / การกําหนดสทธิ ิในทดี่ ินของคนตางด  าว

Section 86 Foreigners may acquire land by virtue of the provisions of a treaty giving the right to own immovable properties and subject to the provisions of this Code (the last treaty was terminated in 1970).
Subject the Section 84 the aforesaid foreigners may acquire land for residence, commerce, industry, agriculture, burial, public charity or religion under the conditions and procedures prescribed in Ministerial Regulations and with the permission of the Minister.

มาตรา ๘๖ คนต างด าวจะได มาซึ่งที่ดินก็โดยอาศัยบทสนธิสัญญาซึ่งบัญญัติให มี กรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย ไดและอยู ในบังคับบทบัญญัติแห งประมวลกฎหมายนี้ด วย ภายใต บังคับมาตรา ๘๔ คนต างด าวดังกล าวจะได มาซึ่งที่ดินเพื่อใช เป นที่อยู อาศัย ประกอบกิจการในทางพาณิชยกรรม อุตสาหกรรม เกษตรกรรม การสุสาน การกุศลสา ธารณ หรือการศาสนา ต องเป นไปตามเงื่อนไขและวิธีการซึ่งกําหนดโดยกฎกระทรวง และต อง ได รับอนุญาตจากรัฐมนตรี

Note: section 111. Any person who violates or fails to comply with Section 86 shall be liable to a fine not exceeding twenty thousands Baht or imprisonment for a term not exceeding two years or both.
Note: section 113. Any person who acquires land as an agent of an alien or juristic person under the provisions of section 97 or 98 shall be punished with a fine not exceeding twenty thousand Baht or an imprisonment not exceeding two years, or both.
มาตรา ๑๑๑ ผู้ใดฝ่าฝืน หรือไม่ปฏิบัติตามมาตรา ๘๖ มีความผิดต้องระวางโทษปรับไม่เกิน สองหมื่นบาทหรือจำคุกไม่เกินสองปี หรือทั้งปรับทั้งจำ
มาตรา ๑๑๓ ผู้ใดได้มาซึ่งที่ดินในฐานะเป็นตัวแทนของคนต่างด้าว หรือ นิติบุคคลตามความในมาตรา ๙๗ หรือมาตรา ๙๘ มีความผิดต้องระวางโทษปรับไม่เกิน สองหมื่นบาท หรือจำคุกไม่เกินสองปี หรือทั้งปรับทั้งจำ

Section 87 The amount of land which may be permitted under the preceding Section is as follows:
(1) For residence, per family, not more than 1 rai
(2) For commerce, not more than 1 rai
(3) For industry, not more than 10 rais
(4) For agriculture, not more than 10 rais
(5) For religion, not more than 1 rai
(6) For public charity, not more than 5 rai
(7) For burial, per family, not more than rai.
The Council of Ministers may, if they think fit, permit a foreigner to acquire more land for industry than that prescribed in (3) under such conditions as they may impose. The provisions of Section 48 shall apply mutatis mutandis.

มาตรา ๘๗ จํานวนที่ดินที่จะพึงอนุญาตใหตามความในมาตราก อนมีกําหนด ดังนี

(๑) ที่อยูอาศัย ครอบครัวละไมเกิน ๑ ไร
(๒) ที่ใช เพื่อพาณิชยกรรม ไม เกิน ๑ ไร
(๓) ที่ใช เพื่ออุตสาหกรรม ไม เกิน ๑๐ ไร
(๔) ที่ใช เพื่อเกษตรกรรม ครอบครัวละไม เกิน ๑๐ ไร
(๕) ที่ใช เพื่อการศาสนา ไม เกิน ๑ ไร
(๖) ที่ใช เพื่อการกุศลสาธารณ ไม เกิน ๕ ไร
(๗) ที่ใช เพื่อการสุสาน ตระกูลละไม เกิน ๑/๒ ไร

คนตางดาวผู ใดต องการมีสิทธิในที่ดินเพื่อการอุตสาหกรรมเกินกว าที่บัญญัติไว ใน (๓) ถ าเห็นเป นการสมควร คณะรัฐมนตรีจะอนุญาตให ได มาซึ่งที่ดินเกินกว าจํานวนที่กําหนด ไว โดยกําหนดเงื่อนไขก็ได และให นําบทบัญญัติมาตรา ๔๘ มาใช บังคับโดยอนุโลม

The above refers to foreign land ownership under a treaty (not available)

Section 88 The provisions of Section 87 shall not affect the acquisition of land by foreigners in excess of that prescribed in Section 87 prior to the effective date of this Code. Persons holding less land than that prescribed or who dispose of their land, may acquire additional land provide the total holding does not exceed the limit prescribed in Section 87.

มาตรา ๘๘ บทบัญญัติในมาตรา ๘๗ มิให กระทบกระเทือนแก ที่ดินของคนต าง ด าวที่มีอยู แลว เกินกําหนดตามความในมาตรา ๘๗ ก อนวันที่ประมวลกฎหมายนี้ใช บังคับ ส วนผู ที่มีที่ดินอยู แล วน อยกว ากําหนด หรือผู ที่ได จําหน ายที่ดินเดิมของตนไป อาจได มาซึ่งที่ดินได อีก แต รวมแล วตองไมเกินกําหนดตามมาตรา ๘๗

Section 89 When a foreigner has received permission to acquire land for any purpose, he must use the land for that purpose and for no other unless permission is received to use it far another purpose under the limitations of Section 87. If the land is not used as authorized notice must be given on the forms and following the procedures prescribed in Ministerial Regulations within thirty days from the non-user of the land.
Foreigners wishing to use land for another purpose may apple to the Minister for permission on the forms and following the procedures prescribed in Ministerial Regulations. If the Minister thinks fit, he may give permission.

มาตรา ๘๙ เมื่อคนตางดาวไดรับอนุญาตใหไดมาซึ่งที่ดินเพื่อกิจการใดผูรับ อนุญาตต องใช ที่ดินเพื่อกิจการนั้น จะใช เพื่อกิจการอื่นไมไดเวนแตจะได รับอนุญาตให ใชเพื่อ กิจการอื่นใหมตามจํานวนที่ไมเกินกําหนดในมาตรา ๘๗ ถาจะไมใชที่ดินตามที่ได รับอนุญาตนั้น ตองแจงใหทราบตามแบบและวิธีการที่กําหนดในกฎกระทรวงภายในกําหนดสามสิบวันนับแตวันไมใชที่ดินนั้น
คนตางดาวผูใดประสงคจะใชที่ดินเพื่อกิจการอื่นใหม ใหขออนุญาตใหมตอ รัฐมนตรีตามแบบและวิธีการที่กําหนดในกฎกระทรวง ถารัฐมนตรีเห็นสมควรก็ใหมีอํานาจ อนุญาต

The above refers to foreign land ownership under a treaty (and is not available)

Section 90 Foreigners who have received permission to hold and use land for any purpose if no longer using the land or if using it for another purpose without receiving new permission, shall dispose of such land within the time limit prescribed by the Director-General which shall not be less than one hundred eighty days nor more than one year. If such time it exceeded, the Director-General shall have the power to dispose of the land.

มาตรา ๙๐ คนตางดาวที่ไดรับอนุญาตใหมีและใชที่ดินเพื่อกิจการใดถาไมใช ที่ดินนั้นตอไป หรือไดใชที่ดินเพื่อกิจการอื่นโดยไมไดรับอนุญาตใหมใหจัดการจําหนายที่ดินนั้น ภายในเวลาที่อธิบดีกําหนด ซึ่งไมนอยกวาหนึ่งรอยแปดสิบวัน แตไมใหเกินหนึ่งปถาพน กําหนดเวลาดังกลาว ใหอธิบดีมีอํานาจจําหนายที่ดินนั้น

Section 91 Foreigners who have received new permission to use land for a purpose for which the maximum amount of land which may be held is smaller, shall dispose of the excess within the time limit prescribed by the Director-General which shall not be less than one hundred eighty days nor more than one year. If such time limit is exceeded the Director-General shall have power to dispose of the land.

มาตรา ๙๑ คนตางดาวที่ไดรับอนุญาตใหใชที่ดินเพื่อกิจการใด ถาไดรับอนุญาต ใหมใหใชที่ดินนั้นเพื่อกิจการอื่นซึ่งจํานวนที่ดินที่ไดรับอนุญาตนี้ลดลง ใหจําหนายที่ดินสวนที่เกิน นั้นภายในเวลาที่อธิบดีกําหนด ซึ่งไมนอยกวาหนึ่งรอยแปดสิบวัน แตไมใหเกินหนึ่งปถาพน กําหนดเวลาดังกลาว ใหอธิบดีมีอํานาจจําหนายที่ดินนั้น

Section 92 If any foreigner receiving permission to acquire land under the terms of Section 87, paragraph 2, does not observe the conditions prescribed by the Council of Ministers, he shall dispose of such land permitted in excess within the time limit prescribed by the Director-General. If such time limit is exceeded the Director-General shall have the power to dispose of the land.

มาตรา ๙๒ คนตางดาวผูใดไดรับอนุญาตใหไดมาซึ่งที่ดินตามความในมาตรา ๘๗ วรรคสอง ถาไมไดปฏิบัติตามเงื่อนไขที่คณะรัฐมนตรีกําหนดใหจําหนายที่ดินสวนที่ไดรับ อนุญาตใหไดมาเกินกวาจํานวนที่กําหนดไวนั้น ภายในเวลาที่อธิบดีกําหนด ซึ่งไมนอยกว าหน งรึ่ อย แปดสิบวัน แตไมใหเกินหนึ่งป ถ าพ นกําหนดเวลาดังกลาว ใหอธิบดีมีอํานาจจําหนายที่ดินนั้น

Section 93 The Minister shall permit the inheritance of land by a foreigner who is the lawful heir, but such acquisition when added to that which is already held may not exceed the amount which may be held under Section 87.

มาตรา ๙๓ คนตางดาวไดมาซึ่งที่ดินโดยไดรับมรดกในฐานะที่เปนทายาทโดย ธรรม รัฐมนตรีจะอนุญาตใหไดมาซึ่งที่ดินนั้น แตเมื่อรวมกับที่มีอยูแลวไมเกินจํานวนที่จะพึงมีได ตามความในมาตรา ๘๗ ก็ได

The above refers to foreign land ownership under a treaty (not available)

Section 94 All the land which as foreigner has acquired unlawfully or without permission shall be disposed of by such foreigner within the time limit prescribed by the Director-General which shall not be less than one hundred eighty days nor more than one year. If the land is not disposed of within the time prescribed the Director-General shall have the power to dispose of it. The provisions on the forced sale of land in CHAPTER 3 shall apply mutatis mutandis.

มาตรา ๙๔ บรรดาที่ดินที่คนตางดาวไดมาโดยไมชอบดวยกฎหมายหรือไมไดรับ อนุญาต ใหคนตางดาวนั้นจัดการจําหนายภายในเวลาที่อธิบดีกําหนดใหซึ่งไมนอยกวาหนึ่งรอย แปดสิบวัน แตไมเกินหนึ่งปถาไมจําหนายที่ดินภายในเวลาที่กําหนด ใหอธิบดีมีอํานาจจําหนาย ที่ดินนั้น และใหนําบทบัญญัติเรื่องการบังคับจําหนายที่ดินตามความในหมวด ๓ มาใชบังคับโดย อนุโลม

Section 95 Any person who has acquired land while Thai national and later changes his nationality shall have the right to hold as much land as such foreigner may have. Land apart from that shall be disposed of and the provisions of Section 94 shall apply mutatis mutandis.

มาตรา ๙๕ ผูใดไดมาซึ่งที่ดินในขณะที่มีสัญชาติไทย ถาภายหลังผูนั้นเปลี่ยน สัญชาติเปนคนตางดาว ใหคงมีสิทธิถือที่ดินไดเทาที่คนตางดาวนั้นจะพึงมีนอกจากนั้นใหทําการ จําหนาย และใหนําบทบัญญัติมาตรา ๙๔ มาใชบังคับโดยอนุโลม

Section 96 When it appears that any person has acquired land as the owner in place of a foreigner or juristic person under the provisions of Section 97 and 98, the Director-General shall have the authority to dispose of such land and the provisions of Section 94 shall apply mutatis mutandis.

มาตรา ๙๖ เมื่อปรากฏวาผูใดไดมาซึ่งที่ดินแหงใดในฐานะเปนเจาของแทนคน ตางดาว หรือนิติบุคคลตามความในมาตรา ๙๗ หรือมาตรา ๙๘ ใหอธิบดีมีอํานาจทําการจําหนาย ที่ดินนั้น และใหนําบทบัญญัติมาตรา ๙๔ มาใชบังคับโดยอนุโลม

The section below is added by the Land Code Amendment Act (No.8) BE 2542 (1999)

มาตรา ๙๖ ตรีเพิ่มโดยพระราชบัญญัติแกไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายที่ดิน (ฉบับที่ ๘) พ.ศ. ๒๕๔๒

Section 96 bis The provisions prescribing the acquisition of land by foreigners by virtue of the provisions of a treaty under first paragraph of Section 86 shall not apply to the foreigners who bring in the capital for investment more than forty million Baht as prescribed in the Ministerial Regulations whereas the acquisition of land for purpose of residence shall not exceed one rai and shall be approved by the Minister.

มาตรา ๙๖ ทวิ ๖๓ บทบัญญัติวาดวยคนตางดาวจะไดมาซึ่งที่ดินโดยอาศัยบท สนธิสัญญาตามมาตรา ๘๖ วรรคหนึ่ง มิใหใชบังคับกับคนตางดาวซึ่งไดนําเงินมาลงทนตามจ ุ านวน ํ ที่กําหนดในกฎกระทรวง ซึ่งตองไมต่ํากวาสี่สิบลานบาท โดยใหไดมาซึ่งที่ดินเพื่อใชเปนที่อยูอาศัย ไดไมเกินหนึ่งไรและตองไดรับอนุญาตจากรัฐมนตรี

The acquisition of land by foreigners under paragraph one shall be in accordance with the rules, procedures, and conditions prescribed in the Ministerial Regulations. The essential issues shall be included in the Ministerial Regulations as follows.

การไดมาซึ่งที่ดินของคนตางดาวตามวรรคหนึ่ง ใหเปนไปตามหลักเกณฑวิธีการ และเงื่อนไขที่กําหนดในกฎกระทรวง โดยในกฎกระทรวงอยางนอยตองมีสาระสําคัญ ดังตอไปน

(1) The type of business in which the foreigners invest that economically and socially benefits the country or which is declared by the Board of Investment as eligible for the application of the investment promotion under the law thereon.
(2) The period of maintaining the investment shall not be less than three years.
(3) The land that the foreigners may acquire shall be within the locality of Bangkok Metropolitan Administration, the City of Pattaya, Municipality, or the zone designated to be the residential area under the law on city planning.

(๑) ประเภทของธุรกิจที่คนตางดาวลงทุนซึ่งตองเปนประโยชนตอเศรษฐกิจและ สังคมของประเทศ หรือเปนกิจการที่คณะกรรมการสงเสริมการลงทุนไดประกาศใหเปนกิจการที่ สามารถขอรับการสงเสริมการลงทุนตามกฎหมายวาดวยการสงเสริมการลงทุนได
(๒) ระยะเวลาการดํารงการลงทุนตองไมนอยกวาสามป
(๓) บ ริเวณที่ดินที่อนุญาตใหคนตางดาวไดมาตองอยูภายในเขต กรุงเทพมหานคร เขตเมืองพัทยา เขตเทศบาล หรืออยูภายในบริเวณที่กําหนดเปนเขตที่อยูอาศัย ตามกฎหมายวาดวยการผังเมือง

Section 96 ter Any foreigner who is granted to acquired land under Section 96 bis shall, if fails to comply with the rules or conditions prescribed in paragraph two of Section 96 bis in the Ministerial Regulations, dispose of the land being under his/her right within the time period prescribed by the Director-General which is not later than a hundred and eighty days but not longer than one year. If such time period elapses, the Director-General shall have power to dispose of such land.

มาตรา ๙๖ ตรี คนตางดาวซึ่งไดรับอนุญาตใหไดมาซึ่งที่ดินตามมาตรา ๙๖ ทวิ ถากระทําการผิดหลักเกณฑหรือเงื่อนไขที่กําหนดในกฎกระทรวงตามมาตรา ๙๖ ทวิวรรคสอง ให จัดการจําหนายที่ดินในสวนที่ตนมีสิทธิภายในเวลาที่อธิบดีกําหนด ซึ่งไมนอยกวาหนึ่งรอยแปดสิบ วันแตไมเกินหนึ่งปถาพนกําหนดเวลาดังกลาวใหอธิบดีมีอํานาจจําหนายที่ดินนั้น

If the land granted to be acquired by the foreigner under Section 96 bis is not used for purpose of residence within two years from the registration date of acquisition, the Minister shall have power to dispose of such land.

คนตางดาวซึ่งไดรับอนุญาตใหไดมาซึ่งที่ดินตามมาตรา ๙๖ ทวิถาไมไดใชที่ดิน นั้นเพื่อเปนที่อยูอาศัยภายในกําหนดเวลาสองปนับแตวันจดทะเบียนการไดมา ใหอธิบดีมีอํานาจ จําหนายที่ดินนั้น

continue full text land code act

This translations is prepared for reference purposes only.The original Thai script version (พระราชบัญญัติประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497) shall have legal force in Thailand.