Apartment unit sale agreement (En)
This contract set is specifically designed for resale of a foreign-owned condominium unit under the Condominium Act B.E. 2522. Both seller and buyer are foreigners, and the unit falls within the condominium’s foreign quota. The SPA covers price, payment terms, deposit, seller’s warranties, transfer fees & taxes, and Land Office transfer procedure. A seller questionnaire surfaces hidden issues early (title checks, maintenance arrears, encumbrances). Instructions explain how to use the document and prepare supporting evidence (e.g., Foreign Exchange Transaction forms).
สรุปย่อ (ภาษาไทย): สัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด (คอนโดมิเนียม) สำหรับผู้ขายและผู้ซื้อต่างชาติ เอกสารนี้เป็นภาษาอังกฤษทั้งหมด พร้อมมีสรุปภาษาไทยประกอบเพื่อใช้ในการทำความเข้าใจขั้นตอน ครอบคลุมราคา เงื่อนไขการชำระเงิน มัดจำ ภาระภาษี/ค่าธรรมเนียม และการโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน มีแบบสอบถามสำหรับผู้ขายเพื่อเปิดเผยข้อมูลหนี้สิน/ภาระค้างจ่ายของห้องชุด เอกสารจัดทำโดยทนายความ และสามารถแก้ไขได้ใน Microsoft Word
Get the complete condo unit 'SPA' package
รับแพ็กเกจสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด (SPA) ครบชุด
What you get
- Seller questionnaire (DOCX): checklist covering ownership, encumbrances, arrears, warranties.
- Full SPA (DOCX): editable English-language contract with clear buyer protections.
- Instructions (DOCX): practical “how-to” in MS Word, explaining documents needed at the Land Office.
- แบบสอบถามผู้ขาย (DOCX): แบบตรวจสอบกรรมสิทธิ์ ภาระผูกพัน ค้างชำระ และการรับรองต่าง ๆ
- สัญญาจะซื้อจะขาย (SPA) (DOCX): สัญญาภาษาอังกฤษที่แก้ไขได้ พร้อมเงื่อนไขคุ้มครองผู้ซื้อ
- คำแนะนำการใช้งาน (DOCX): คู่มือการใช้งานในรูปแบบ MS Word อธิบายเอกสารที่ต้องใช้ ณ สำนักงานที่ดิน
Key clauses in the SPA / เงื่อนไขสำคัญในสัญญา SPA
- Unit details: title deed number (โฉนดห้องชุด), floor plan, unit size, and common property rights.
- Purchase price & payments: deposit, bank transfers, deadlines, default remedies.
- Foreign quota compliance: confirmation that unit is within 49% foreign quota.
- Seller warranties: ownership, no mortgages/liens, no unpaid maintenance fees, no litigation.
- Taxes & fees allocation: transfer fee, stamp duty / specific business tax, withholding tax, sinking fund/maintenance arrears.
- Possession & handover: vacant unit, keys, access cards, utility accounts.
- Conditions precedent: provision of Foreign Exchange Transaction form (FET) or equivalent proof of inward funds (if applicable).
- Default & remedies: deposit forfeiture/refund, penalties, termination rights.
- Dispute resolution: Thai courts, English-language contract prevails.
- รายละเอียดห้องชุด: เลขที่โฉนดห้องชุด แปลนห้อง ขนาดพื้นที่ และสิทธิในทรัพย์สินส่วนกลาง
- ราคาซื้อขายและการชำระเงิน: เงินมัดจำ การโอนเงินผ่านธนาคาร กำหนดเวลา และแนวทางแก้ไขกรณีผิดสัญญา
- โควตาการถือครองของชาวต่างชาติ: ยืนยันว่าห้องชุดอยู่ภายในสัดส่วนโควตาต่างชาติ 49%
- การรับรองของผู้ขาย: กรรมสิทธิ์ถูกต้อง ไม่มีจำนองหรือภาระผูกพัน ไม่มีค่าส่วนกลางค้างชำระ และไม่มีคดีความ
- ภาษีและค่าธรรมเนียม: ค่าธรรมเนียมการโอน อากรแสตมป์/ภาษีธุรกิจเฉพาะ ภาษีหัก ณ ที่จ่าย และเงินกองทุน/ค่าส่วนกลางค้างชำระ
- การส่งมอบห้องชุด: ห้องว่าง กุญแจ บัตรเข้า–ออก และบัญชีค่าสาธารณูปโภค
- เงื่อนไขบังคับก่อน: การจัดเตรียมแบบฟอร์ม FET หรือหลักฐานเงินโอนจากต่างประเทศ (หากมี)
- การผิดสัญญาและการเยียวยา: การริบหรือคืนเงินมัดจำ เบี้ยปรับ และสิทธิในการบอกเลิกสัญญา
- การระงับข้อพิพาท: ศาลไทยเป็นเขตอำนาจ และใช้สัญญาภาษาอังกฤษเป็นหลัก
Thai-specific notes / ข้อควรทราบเฉพาะกฎหมายไทย
- Foreign ownership quota: foreigners can only own up to 49% of condo units (by floor area) in one project.
- Land Office transfer: transfer of ownership is effective only upon registration at the Land Office (สำนักงานที่ดิน).
- Foreign funds proof: buyer must show inward remittance evidence (FET form) if funds exceed USD 50,000.
- Maintenance fees: seller must settle all arrears before transfer.
- โควตาการถือครองของชาวต่างชาติ: ชาวต่างชาติสามารถถือครองห้องชุดได้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่รวมในโครงการหนึ่ง
- การโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน: การโอนกรรมสิทธิ์มีผลสมบูรณ์เมื่อจดทะเบียน ณ สำนักงานที่ดิน เท่านั้น
- หลักฐานเงินโอนจากต่างประเทศ: ผู้ซื้อต้องแสดงหลักฐานการนำเงินเข้าประเทศ (แบบฟอร์ม FET) หากมูลค่าเกิน 50,000 ดอลลาร์สหรัฐ
- ค่าส่วนกลาง: ผู้ขายต้องชำระค่าส่วนกลางที่ค้างอยู่ทั้งหมดก่อนการโอนกรรมสิทธิ์
Format & support / รูปแบบเอกสารและการสนับสนุน
- Editable files: DOCX (SPA + seller questionnaire + instructions).
- English only: suitable where both parties are foreigners; Thai summary note included for reference.
- Support options: AI-checked template, optional human lawyer review for complex cases.
- ไฟล์ที่แก้ไขได้: รูปแบบ DOCX (สัญญา SPA + แบบสอบถามผู้ขาย + คำแนะนำการใช้งาน)
- ภาษาอังกฤษเท่านั้น: เหมาะสำหรับกรณีที่ทั้งสองฝ่ายเป็นชาวต่างชาติ โดยมีหมายเหตุสรุปภาษาไทยเพื่อใช้อ้างอิง
- ตัวเลือกการสนับสนุน: เทมเพลตผ่านการตรวจสอบด้วย AI และสามารถเลือกให้ทนายความตรวจสอบเพิ่มเติมในกรณีที่ซับซ้อน
Q: Do I need to sign in Thai at the Land Office?
A: Yes. The legal transfer is completed only when both parties sign the official pre-printed Thai-language sale contract (with Garuda emblem) issued by the Land Office.
Q: Does this English SPA replace the Land Office form?
A: No. This agreement complements it by recording the commercial terms, warranties, and conditions before the Land Office transfer.
